近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的(de却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(q却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝ī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本(běn)质性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的(de)可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

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