5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么要(yào)客观(guān)地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度增长不确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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