文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-202为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭0年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的(de)合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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