导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算思(sī)路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议(yì)明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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