导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来(lái)了(le)很(hěn)大的(de)不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人(ré讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意n)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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