饱受(shòu)争议的(de)二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合(hé)发(fā)布了关于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个(gè)人(rén)信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依(yī)赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不低的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过(guò)程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场管理和调(diào)控的主题生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进(jìn)行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发的《关(guān)于(yú)房地产中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二(èr)手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)在具(jù)体收取过生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务(wù)，应(yīng)当分别(bié)明确(què)服务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费(fè生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写i)过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加上经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出(chū)更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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