导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满足(zú)，它与房(fáng)屋子集是什么意思，非空真子集是什么意思质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì子集是什么意思，非空真子集是什么意思)味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　子集是什么意思，非空真子集是什么意思lt="中国户均几套房(fáng)？| 民(mín)生(shēng)·周君芝团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808508.png">

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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