OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技科兴是美国的还是中国的及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经(jīng)披(pī)露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目科兴是美国的还是中国的又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募(mù)说明会上(s科兴是美国的还是中国的hàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的(de)时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智(zhì)能(néng)、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技(jì)术(shù)等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需(xū)要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关(guān)负(fù)责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租(zū)户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和(hé)张江光大(dà)园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同(tóng)物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方面能(néng)更加(jiā)充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关(guān)负责(zé)人(rén)表示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在(zài)管资(zī)产约(yuē)五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的(de)发(fā)展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这(zhè)和我们(men)在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的(de)相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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