万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利(lì)保护(hù)问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安(ān)的(de)估值一直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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