导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国(云n是哪里的车牌号guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　云n是哪里的车牌号trong>（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng云n是哪里的车牌号)，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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