OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易(yì)日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价格(gé)是不是(shì)已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不少了，这就(jiù)是(shì)黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好芯片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季(jì)报中披露的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张(zhāng)江 家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的(de)信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租(zū)赁(lìn)意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得(dé)到解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租(zū)户的(de)调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源(yuán)调(diào)配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单(dān)价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老(lǎo)资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一(yī)些其他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和市场的(de)信心。”

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