饱受(shòu)争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年(nián)来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐增加(jiā)。给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么以北(běi)京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规(guī)院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房(fáng)对居民(mín)来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非(fēi)必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的(de)意(yì)义(yì)更(gèng)大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多(duō)的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价(jià)值(zhí)不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易(yì)双方(fāng)共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别(bié)复杂的(de)住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可(kě)。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价(jià)值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构应(给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么yīng)当在经(jīng)营门(mén)店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领(lǐng)性文(wén)件而非规(guī)定，未来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一些热(rè)点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费(fèi)用也(yě)可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的(de)行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)的(de)基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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