万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时候，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这(zhè)就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的(de)愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目(mù)光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又(yòu)要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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