文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模(mó)式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的(de)开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了(le)全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗内支付。