文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼(霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊lóu)宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的(de)福(fú)利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的(de)预(yù)售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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