导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zh500万越南盾是多少人民币，1人民币=ái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。<500万越南盾是多少人民币，1人民币=/p>

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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