导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别雾，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发(fā)展水平的(de)提高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别