饱(bǎo)受争议的(de)二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé不朽的意思)法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发(fā)展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住(zhù)房政策研(yán)究(jiū)中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息(xī)不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地(dì)产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义(yì)更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费的(de)问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新(x不朽的意思īn)后的(de)收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费多(duō)少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务(wù)过程中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构在具体收(shōu)取过程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合(hé)计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高(gāo)于市场(chǎng)平(píng)均水平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关(guān)部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部门(mén)要依(yī)法依规(guī)纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何具(jù)体认(rèn)定其中(zhōng)的(de)细(xì)则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源在产权方不朽的意思面有(yǒu)瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押(yā)、不(bù)同(tóng)税费(fèi)等(děng)都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各支付一(yī)半的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现(xiàn)中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费(fèi)的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不仅有(yǒu)利(lì)于(yú)提(tí)高交易中操作的透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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