OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好2l是多少毫升 2l是多少升相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人(rén)也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)二级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基(jī)本(běn)面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高如(rú)星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大(dà)的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期(qī)本身园(yuán)区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到(dào)了(2l是多少毫升 2l是多少升le)一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的(de)扩(kuò)募(mù)说明会上，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回(huí)升。没(méi)想到(dào)仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场进(jìn)行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负(fù)责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来(lái)都坚(jiān)持(chí)以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大(dà)租(zū)户退(tuì)租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定(dìng)的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光大(dà)园单(dān)层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视(shì)张江REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需(xū)要(yào)解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场的(de)信心。”

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