文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问(wèln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式n)题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的(de)第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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