文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的(de)需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪房市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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