文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家(jiā)几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金(jīn)循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到(dào)了(le)政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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