万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容)少知名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善其(qí)身？

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