近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察RE冀g是河北哪里的车牌ITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格冀g是河北哪里的车牌反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的(de)信(xìn)心，同时需结(jié)合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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