5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shà2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米ng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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