5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱; line-height: 24px;'>顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的(de)上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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