OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的(de)产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金流(liú)没(méi)有(yǒu)造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么(me)急、这么(me)深(shēn)，加(jiā)遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市(shì)场价(jià)格出(chū)现回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了(le)一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用原始权(quán)益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料(liào)未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时(shí)间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作(zuò)，并同步(bù)启动了应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富(fù)的(de)，覆盖(gài)了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和(hé)换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发(fā)生在市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作了(le)一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资(zī)产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基(jī)金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需(xū)要解决，但是(shì)这和(hé)我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和(hé)市(shì)场的信心。”

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