近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　单亲家庭是什么意思>

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材单亲家庭是什么意思料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红单亲家庭是什么意思”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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