OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日(rì)二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于风(fēng)险规(guī)避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二(èr)级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价格是(shì)不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦(淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀shà)的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意向书和合(hé)同谈(tán)判(pàn)中的(de)储备租户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出(chū)租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的(de)时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由于张(zhāng淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们(men)肯定(dìng)要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人(rén)解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期(qī)低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租(zū)户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些差异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在(zài)资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展过(guò)程(chéng)中所经历的(de)相比，只能(néng)算是一(yī)个(gè)非常小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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