万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式(shì)明(míng)确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàn对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人g)、保利、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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