OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT近(jìn)期(qī)市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续(xù)波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继(jì)续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基金执行(xíng)董事高(gāo)如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经营(yíng)现金(jīn)流没(méi)有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下(xià)调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出(chū)租率下(xià)降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩(jì)说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市(shì)场(chǎng)信心得到了(le)一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各(gè)方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租(zū)户(hù)还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月(yuè)履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么(me)多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租(zū)率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时(shí)修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这(zhè)边(biān)也作(zuò)了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大(dà)园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和联(lián)合(hé)营销(xiāo)方(fāng)面能更(gèng)加(jiā)充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚(jiān)实(shí)后盾和(hé)储备(bèi)资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们(men)有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一(yī)切可(kě)能(néng)化解(jiě)当前突发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”<16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长/p>

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