5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季(jì)度新(c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系(xì)等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式，不做买卖推荐。）

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