导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是(shì)流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密(mì)广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户(hù)均一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议(yì)明(míng)确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期。

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