导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ九龙司是哪里？)平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超预期。

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