万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共(gòng)同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的(de)，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支付了部(bù)分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际(jì)支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但(dàn)国(guó)安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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