万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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