“现在(zài)的房(fáng)地产很难(nán)再出现(xiàn)像(xiàng)过去(qù)十年的(de)系统(tǒng)性行情。”思睿集团(tuán)合(hé)伙人、首(shǒu)席经济学家洪(hóng)灏(hào)向《红周(zhōu)刊》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资(zī)者的关注度(dù)从(cóng)板(bǎn)块向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是(shì)估值，房地(dì)产都已经双杀到了最底部，而(ér)且是反复地杀到了底(dǐ)部(bù)，再往下的空间已(yǐ)经(jīng)不大(dà)了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖掘(jué)个(gè)股阿尔法(fǎ)重要参(cān)考

　　那么如何寻找房地产个股雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中进行选择(zé)，需要(yào)非常(cháng)小心(xīn)，避(bì)免选了(le)半(bàn)天，标的公(gōng)司出现爆雷(léi)的情况(kuàng)。除(chú)此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下(xià)三(sān)个基(jī)准：有大的(de)国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前(qián)没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一(yī)下今年房地产(chǎn)的开发资金来源(yuán)，可以发(fā)现，其实银行的(de)信贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资金(jīn)来源来自新盘的销售。但今年新(xīn)房(fáng)的销售(shòu)情况相较一般。再关注一(yī)下，哪些房(fáng)企能(néng)从银行拿到钱(qián)，其实(shí)主(zhǔ)要还是那些有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现了(le)一个(gè)很明显的(de)分化，无论是在销售，还是融资等各(gè)个(gè)方面都非(fēi)常明显(xiǎn)。现(xiàn)在(zài)有(yǒu)国(guó)资背景(jǐng)的(de)房企在资本市场表现相对较(jiào)好，但没有(yǒu)国资背(bèi)景的民(mín)营房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找(zhǎo)最(zuì)后(hòu)的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖(wā)掘，我们会特别重视企(qǐ)业的成本优势，更具体一点，就是它的净借贷(dài)水平（净负债率）是不(bù)是(shì)行业内的最低水平(píng)；利润率是不(bù)是行业内最高(gāo)的；融(róng)资成本是否是(shì)行业内最低的；建安成本是否也是(shì)业内最低(dī)的；这些都是我(wǒ)们(men)看重的一家房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同(tóng)时满足上述条件(jiàn)的房企并不多。即(jí)便是在国央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分房企出现(xiàn)了“三(sān)道(dào)红线”的“踩线(xiàn)”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋(qū)势。以(yǐ)A股为例，《红(hóng)周刊(kān)》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天(tiān)房(fáng)发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除(chú)此之外(wài)，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发展、光明地产(chǎn)、云(yún)南城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控股等国央企房企也踩(cǎi)了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有着较稳(wěn)健特色的(de)国央企房企，其财务(wù)指标称(chēng)得上完(wán)全健康的仍是少数(shù)。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑(yí)又进一步(bù)考验着国央企(qǐ)的资(zī)金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度(dù)的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于(yú)乐(lè)观的预判未(wèi)来市场，以及过于(yú)激进的(de)扩(kuò)张拿(ná)地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前的高(gāo)杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进(jìn)行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没(méi)有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会(huì)来了，其开始在一线城市进行大举拿地(dì)，净负(fù)债率也(yě)由(yóu)此前的33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了接近(jìn)三分之(zhī)一(yī)。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地块也实现了快速(sù)的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有更(gèng)多(duō)的楼盘入市。像这类企业就符(fú)合“最后(hòu)的赢家”的特点。一(yī)方面，在于它本身(shēn)储备了(le)很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在(zài)一线城市，另(lìng)外(wài)一半也主(zhǔ)要集中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它(tā)的扩(kuò)张(zhāng)是有节(jié)制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企的扩(kuò)张速度(dù)让人(rén)感(gǎn)觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业(yè)的影子。虽(suī)然说，见到机会(huì)时要(yào)出手，但出手的章法(fǎ)仍(réng)要(yào)小心，如果负(fù)债率扩张得太快(kuài)，但未来的(de)两(liǎng)年市场没有想象得(dé)那(nà)么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是(shì)否激进？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》表示，主要(yào)还是(shì)看房企的净(jìng)负债率水平(píng)，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要(yào)比“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行(xíng)业的复苏速度(dù)并没有(yǒu)那(nà)么快，所以要规避(bì)公司净负(fù)债(zhài)率(lǜ)提高到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地(dì)较积极的房(fáng)企梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金(jīn)茂、华(huá)发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国(guó)、保利发(fā)展等(děng)房企(qǐ)2022年净(jìng)负债(zhài)率都在60％之上。其(qí)中，中交地产净负债(zhài)率(lǜ)持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中(zhōng)国海外(wài)发(fā)展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等房企在践行(xíng)较(jiào)积(jī)极的拿(ná)地(dì)策略的同时，也较好地控制了公司的(de)扩(kuò)张(zhāng)速度(dù)与净负债(zhài)率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)个(gè)别(bié)民(mín)营房(fáng)企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出(chū)，实际上，他(tā)们是以同一筛选标准来看国(guó)央企与民营房(fáng)企，但(dàn)在各维(wéi)度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融资成(chéng)本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅(chàng)，能够做到(dào)想融就(jiù)融(róng)，这样，国央企自然而然就具有天然优(yōu)势(shì)。

　　虽然(rán)对(duì)比(bǐ)民营房企，机(jī)构更加(jiā)看好国央企(qǐ)，但这也并不意味着，民营企(qǐ)业中(zhōng)就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到机构的青睐(lài)。比(bǐ)如(rú)，根据2023年一(yī)季(jì)报，滨江集团的(de)十大流通股东中新进(jìn)了(le)“中国工商银行股份有限公司－景顺长城中国(guó)回报灵活配置(zhì)混合型证券投(tóu)资基金(jīn)”“全(quán)国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百亿私(sī)募珠海(hǎi)阿(ā)巴马资产管理(lǐ)有限公司就长期持有滨(bīn)江集团。根据一(yī)季报，该资产公(gōng)司的(de)几只产(chǎn)品合计持有(yǒu)滨江集(jí)团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和(hé)其自身(shēn)的基本面表现存(cún)在(zài)一(yī)定(dìng)关系。2020年以来的近三年(nián)时(shí)间，房地产市(shì)场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨江集团仍是表现出较(jiào)强的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在(zài)业(yè)绩表现、销售(shòu)规模、新增(zēng)土储、股价(jià)表现等多维度都表(biǎo)现(xiàn)了(le)较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归母净利(lì)润依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据(jù)近(jìn)期(qī)发布的(de)2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归母净利(lì)润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业(yè)绩(jì)的持续增(zēng)长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战(zhàn)略布局(jú)关系密切。根(gēn)据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集团有近七成(chéng)营(yíng)收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到(dào)近六(liù)成。近三年持续稳居杭(háng)州房(fáng)企销售(shòu)排(pái)名第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨(bīn)江集团在杭州的土储补充(chōng)同样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样(yàng)持续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的较(jiào)突出表现，也让滨江集团的(de)房企排(pái)名迅(xùn)速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排名(míng)已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年(nián)至(zhì)今，滨江集(jí)团股价翻了超一倍以(yǐ)上(shàng)，而(ér)近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布(bù)局(jú)重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在(zài)下游(yóu)家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产(chǎn)开(kāi)发只是(shì)房地产(chǎn)产(chǎn)业链上的中游环节，其(qí)上(shàng)游主要(yào)为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应(yīng)用行业主(zhǔ)要包括(kuò)中介服务、家(jiā)用电器、物业管(guǎn)理、家(jiā)居(jū)用品。综合《红(hóng)周刊》的(de)采访，房地(dì)产开发环节与上游(yóu)材料(liào)端息息相关，新盘开工不(bù)足导致(zhì)上游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿(ā)尔法的(de)思路(lù)渐(jiàn)渐(jiàn)移至(zhì)下游(yóu)。“中国(guó)房地(dì)产行(xíng)业(yè)在(zài)进(jìn)入存量房时代，所(suǒ)以(yǐ)对地产(chǎn)产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有的(de)住(zhù)房(雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质fáng)规模越来越大，随(suí)着时间(jiān)的增加，内装(zhuāng)更新(xīn)的需求也会越来(lái)越多。美国过去的(de)数据充分说明(míng)了这一(yī)点，在(zài)新房销售(shòu)见顶(dǐng)之后，家(jiā)具消(xiāo)费的(de)增长却(què)一直都很好(hǎo)。对(duì)于地(dì)产产业链(liàn)，我(wǒ)们相对(duì)看(kàn)好(hǎo)和内装相关的行业，例如消费建(jiàn)材、家(jiā)居装饰等。”万家基(jī)金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细分中相(xiāng)关赛道龙头年(nián)内表现的统计，目前暂居前两位(wèi)的都是来自家纺赛道(dào)的公司，它们分(fēn)别是富安娜和水星(xīng)家纺，特(tè)别是前者(zhě)在月线(xiàn)连(lián)收七根阳线的基(jī)础上，年内(nèi)迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要从事(shì)纺织(zhī)家(jiā)居、睡(shuì)眠家(jiā)居、生活(huó)类产品的研发、设计、生(shēng)产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告(gào)显示，报告(gào)期内，富安娜实现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十大流通(tōng)股股东来看，能够(gòu)发现该(gāi)股早已成为基金重仓股的天(tiān)下，彼时包括公(gōng)募的中(zhōng)欧价值(zhí)发(fā)现、中(zhōng)欧潜力(lì)价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两只(zhǐ)基金都是价(jià)值派基金经(jīng)理曹名长(zhǎng)在管的产品，首季其同(tóng)时重仓的房地产产(chǎn)业链股票还(hái)有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光(guāng)一时的家居板块(kuài)也(yě)因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏(sū)进(jìn)程缓慢等多因素一度沉寂，不过(guò)好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板(bǎn)块中年(nián)内表现最好的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无(wú)论是营(yíng)收还是归母净利润，公司都实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的(de)十大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广发策略优选和(hé)广发(fā)安(ān)宏回(huí)报均增(zēng)加了(le)持(chí)股，而这两只产品也成为(wèi)志邦家居十(shí)大(dà)流通股股东中(zhōng)仅有的两只公募(mù)。有意思的是(shì)，他似(shì)乎(hū)对于(yú)定制家居类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公(gōng)司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部(bù)三只产品均登(dēng)榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为他的独(dú)门(mén)重仓(cāng)股。

　　除(chú)去(qù)家居家纺外，下游的物业股也(yě)越(yuè)来越被机构所青睐，不过(guò)这类标的大(dà)多在(zài)香港上市(shì)，如何(hé)选(xuǎn)择成为难题。对此，前述上海公募(mù)基金经理举(jǔ)例分(fēn)析(xī)：“物业服务不是一个(gè)高毛(máo)利的(de)行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场(chǎng)化应(yīng)该挣的钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务(wù)为例，它在中(zhōng)高端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比较高的(de)，每年到期的合同里(lǐ)提(tí)价成(chéng)功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部(bù)分项目到期之后，经过两三轮(lún)合同周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开(kāi)始是挣钱的，后面因(yīn)为保安(ān)这些(xiē)固定人员成本的(de)年度增长，不过(guò)服(fú)务(wù)没有特别好，客户没(méi)有(yǒu)那(nà)么满意，能做到提价难度是(shì)非常大的(de)。但是(shì)该公司能在业内做到(dào)到期之后提价率比较高(gāo)，这跟它的定位(wèi)和(hé)比(bǐ)较好的服务是有关系(xì)的。”他进(jìn)一步强调。

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