导读

　　黄(huáng200mm是多少米，2000mm是多少米)金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口普查(chá)调查数据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人200mm是多少米，2000mm是多少米口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披(pī)露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过200mm是多少米，2000mm是多少米剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居(jū)民(mín)的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活(huó)带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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