“现在的房地产(chǎn)很难(nán)再(zài)出(chū)现(xiàn)像(xiàng)过去十年(nián)的系统性行情。”思睿(ruì)集(jí)团合伙人(rén)、首席(xí)经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行业分化的愈加明显，让机构和投(tóu)资者(zhě)的关注(zhù)度从板块向单个标(biāo)的转移。上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从行业(yè)来(lái)看(kàn)，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地产都(dōu)已(yǐ)经双杀(shā)到了最(zuì)底部(bù)，而且(qiě)是反复地杀到了底部，再往(wǎng)下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒(xǐng)，在(zài)房地产赛道(dào)中进行选择，需要非常小心(xīn)，避(bì)免选了半天，标的公司出现爆雷的(de)情(qíng)况(kuàng)。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足(zú)以(yǐ)下三(sān)个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前(qián)没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示(shì)，如(rú)果关注一(yī)下今年房地(dì)产的开发(fā)资金(jīn)来源，可以(yǐ)发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿(yuàn)意给房企贷款(kuǎn)的，房(fáng)企的主要资(zī)金来源来自新盘的销售。但今年新房的(de)销售情况相(xiāng)较一(yī)般。再关注一下，哪(nǎ)些(xiē)房(fáng)企能(néng)从(cóng)银行拿(ná)到钱，其实主要还(hái)是那些有国企背景的房(fáng)企，民(mín)营房企相对比较困难(nán)，所以整个行业出(chū)现了一个很(hěn)明显的分(fēn)化，无论是在销售(shòu)，还是融(róng)资等各(gè)个方面都(dōu)非常(cháng)明显。现在(zài)有国(guó)资背(bèi)景的房企在资本市场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背(bèi)景的民营房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，在房(fáng)地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具(jù)体(tǐ)到(dào)如(rú)何挖(wā)掘，我们会(huì)特别重视企业的成本优(yōu)势，更具体一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净负(fù)债(zhài)率）是不是(shì)行业内(nèi)的(de)最低(dī)水平；利(lì)润率是不是行(xíng)业(yè)内最高的；融资(zī)成本是(shì)否(fǒu)是行(xíng)业内(nèi)最低的(de)；建安成本是否(fǒu)也是业内最低(dī)的；这些都是我们看重的一家房(fáng)企的综合成本。

　　需要(yào)注意(yì)的是，能够(gòu)同(tóng)时满足上述条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍(réng)有(yǒu)部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为(wèi)例(lì)，《红(hóng)周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至2022年末(mò)，天(tiān)房(fáng)发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格(gé)力(lì)地产、西藏城(chéng)投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发(fā)展(zhǎn)、光明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等(děng)国央企房(fáng)企(qǐ)也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健特色的国(guó)央企(qǐ)房企，其财务指标称(chēng)得上完全健康(kāng)的(de)仍是(shì)少数。而更加值得注意的是，在2022年(nián)，不少国(guó)企，甚至地(dì)方国企开始大(dà)举扩张(zhāng)。而这无疑又(yòu)进一步考验着国央企的资金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而言，扩(kuò)张速度的张弛(chí)有度(dù)尤(yóu)为(wèi)重要，节奏把握准(zhǔn)确，有(yǒu)助于房企储备优(yōu)质(zhì)“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未(wèi)来市场，以及(jí)过(guò)于激进的扩张拿地(dì)节奏(zòu)也有(yǒu)可(kě)能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例(lì)，它(tā)从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年，连续(xù)4年的净借(jiè)贷比(bǐ)例都维持(chí)在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉到机会来了，其开始(shǐ)在一线城市进(jìn)行大举(jǔ)拿地，净负债率(lǜ)也由此前的(de)33％左(zuǒ)右水准(zh七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰ǔn)提高到45％左右，涨了(le)接近三(sān)分之(zhī)一(yī)。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速的开(kāi)盘(pán)利用率，预计今年(nián)会有更多的楼盘入市。像这(zhè)类(lèi)企业(yè)就(jiù)符合(hé)“最后的赢家”的特(tè)点(diǎn)。一方面(miàn)，在于它(tā)本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市(shì)，另外一(yī)半也主要(yào)集中在强二线和二线城市(shì)；另(lìng)一(yī)方面，它的扩张(zhāng)是有(yǒu)节(jié)制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速(sù)度让人感(gǎn)觉又回到了2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民(mín)营(yíng)企业的(de)影子。虽(suī)然(rán)说，见(jiàn)到机会时要出手，但出手的章法仍(réng)要(yào)小心(xīn)，如果负债(zhài)率(lǜ)扩张(zhāng)得太快(kuài)，但未来的两年市(shì)场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何(hé)来衡量一家房(fáng)企的(de)扩张(zhāng)速度(dù)是(shì)否(fǒu)激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》表示(shì)，主要还是看(kàn)房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)水平，在我(wǒ)看(kàn)来，这个比例(lì)如(rú)果(guǒ)超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一(yī)标准要(yào)比“三(sān)道(dào)红线”对房企的净负债(zhài)率要(yào)求不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)复(fù)苏速度并没(méi)有那么快(kuài)，所以要(yào)规避公司(sī)净负债率提高(gāo)到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰年拿地较(jiào)积极的房企(qǐ)梳理发(fā)现，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国(guó)金茂、华(huá)发股份、越秀(xiù)地产、绿城中国(guó)、保利发展等(děng)房企2022年净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)都在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负债(zhài)率持(chí)续(xù)居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置地、中(zhōng)国(guó)海外(wài)发(fā)展、万(wàn)科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿(ná)地策(cè)略的同时，也较好地控制了(le)公司的(de)扩张速度与净负债(zhài)率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等个(gè)别(bié)民营房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最(zuì)后(hòu)赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们是(shì)以同一筛选标准来看国央企与民(mín)营房(fáng)企，但(dàn)在(zài)各维度的实际表现(xiàn)上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低(dī)，融资渠道也更(gèng)顺畅，能(néng)够做到想融就融(róng)，这(zhè)样，国央(yāng)企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看好国(guó)央企(qǐ)，但(dàn)这也(yě)并不意(yì)味着，民(mín)营企业中就没(méi)有“黑马(mǎ)”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少(shǎo)数民(mín)营房企同样受到机构的(de)青睐(lài)。比如，根据2023年(nián)一季报(bào)，滨江集团的十大流通股东(dōng)中新(xīn)进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活配置混合型证券投资基(jī)金”“全国(guó)社保(bǎo)基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠(zhū)海(hǎi)阿巴马(mǎ)资产(chǎn)管理有(yǒu)限公司就长期持有滨(bīn)江集团。根据一(yī)季(jì)报，该资产公司的几只产品合计持(chí)有(yǒu)滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的(de)受(shòu)青睐，和其自身的基(jī)本面表(biǎo)现存在一定关(guān)系。2020年以来的(de)近三年时间，房地产市场整体在走“下(xià)坡路”，但(dàn)作(zuò)为(wèi)杭州(zhōu)本土房企的滨江集团仍是(shì)表现出(chū)较(jiào)强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团在业绩表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现等多维(wéi)度都表现了较强(qiáng)的(de)增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集(jí)团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期(qī)发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实现(xiàn)了扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产(chǎn)“青铜时(shí)代”仍能保持自身业(yè)绩的持(chí)续增长，和滨江集(jí)团扎根杭(háng)州的战略布(bù)局(jú)关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团(tuán)有近七成营(yíng)收(shōu)来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地(dì)区的营收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同(tóng)时(shí)，滨江(jiāng)集团(tuán)在(zài)杭州(zhōu)的(de)土储(chǔ)补充(chōng)同(tóng)样较为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州(zhōu)网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同(tóng)样持(chí)续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭(háng)州的较突出表现，也(yě)让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进(jìn)前十(shí)，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集(jí)团实(shí)现销售(shòu)额(é)607.3亿元(yuán)，位列房企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值得注意(yì)的是，2020年(nián)至今(jīn)，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期(qī)，滨江集团(tuán)更是迎来多家机构的集中调(diào)研。滨(bīn)江集团发(fā)布公告表示(shì)，公司于5月10日接受了信(xìn)达证(zhèng)券、金鹰基(jī)金、建信(xìn)养老、新华养老等(děng)18家机构调(diào)研。

　　产业链布(bù)局(jú)重(zhòng)点(diǎn)移至存量赛(sài)道(dào)

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产(chǎn)开发只是房(fáng)地(dì)产产业链上的中游(yóu)环节(jié)，其上游主要(yào)为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供(gōng)应商，而下游应用(yòng)行业主(zhǔ)要包括中(zhōng)介服务、家用电(diàn)器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地(dì)产(chǎn)开发环节与上游材料端(duān)息息(xī)相关，新(xīn)盘开工(gōng)不足导致上(shàng)游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国(guó)房地(dì)产行业在进入(rù)存量(liàng)房时代，所以(yǐ)对地产产业链(liàn)，尤其是偏(piān)消(xiāo)费属性(xìng)的家装家(jiā)居领域，我(wǒ)们(men)相(xiāng)对看好，因为居民保有的住房规模越来(lái)越大，随着时(shí)间的增加，内装更新的需求也会(huì)越来越多。美国过去(qù)的数据充分说明了这一(yī)点(diǎn)，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消费的增长(zhǎng)却(què)一直都很好。对于地产产(chǎn)业链，我们相对(duì)看好和内(nèi)装(zhuāng)相(xiāng)关的行业，例(lì)如消费建材、家居(jū)装饰等。”万家(jiā)基(jī)金(jīn)人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分(fēn)中相关(guān)赛道龙头年内表现的统计，目(mù)前暂居前两位的都是来自家纺赛道(dào)的公司，它们分别是富(fù)安娜和(hé)水星(xīng)家(jiā)纺，特别是前(qián)者在月线连收七(qī)根阳线的(de)基(jī)础(chǔ)上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从事纺织(zhī)家(jiā)居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品(pǐn)的研发、设(shè)计(jì)、生(shēng)产及销售(shòu)，旗下拥(yōng)有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度(dù)报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归属于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的十大流通股(gǔ)股东来看，能够发现该(gāi)股早已成为基金重仓股的天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都在(zài)其中出现，占据(jù)了半壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的两(liǎng)只基金都(dōu)是价值派基金经理曹名长在管的(de)产品，首季其同时重仓的房地产(chǎn)产业链股(gǔ)票还有金地(dì)集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言(yán)，前(qián)几年(nián)曾经(jīng)风(fēng)光一(yī)时的家居板块也(yě)因疫(yì)情、消费(fèi)复(fù)苏进(jìn)程缓慢等多因素一度沉(chén)寂，不过(guò)好在困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还是(shì)归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中他管(guǎn)理的(de)广发(fā)策(cè)略(lüè)优(yōu)选和广发安(ān)宏回报均增加(jiā)了(le)持股，而这两只(zhǐ)产品也(yě)成为志(zhì)邦家居十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东中仅有的两(liǎng)只公募。有意思的是，他(tā)似乎对(duì)于定(dìng)制家居类标(biāo)的情有独钟，在另一家赛(sài)道(dào)公(gōng)司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部(bù)三只产品均登榜十大流(liú)通股股东，其也成为(wèi)他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也(yě)越来越被(bèi)机构(gòu)所青睐，不过这类标的大多在(zài)香港上市，如何选择成为难题。对(duì)此，前述上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)举例分(fēn)析(xī)：“物业服务不是(shì)一(yī)个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还(hái)是希(xī)望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务为例，它在中高端(duān)楼(lóu)盘占比是比较高的，每年(nián)到期的合同(tóng)里提(tí)价成功(gōng)率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分项目到期七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰之(zhī)后，经(jīng)过两三轮合(hé)同(tóng)周期(qī)还(hái)能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业(yè)里真正能做到产品提价的公司(sī)很少，因为物业公司(sī)很(hěn)容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定人员成本(běn)的年度增长，不过(guò)服务没有特别好，客户没有那么(me)满意(yì)，能做到提价难(nán)度是(shì)非常大的(de)。但是该公(gōng)司能在业内(nèi)做到到期之(zhī)后提(tí)价率(lǜ)比较高，这跟(gēn)它(tā)的定位(wèi)和比较好的服务(wù)是有关系的。”他进(jìn)一步强调。

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