人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验(佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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