饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势(shì)收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体管(guǎn)理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析(xī)师张大(dà)伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息不(bù)对称等(děng)问(wèn)题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体黄山山体主要由什么岩石构成进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关(guān)于房地(dì)产中介服(fú)务(wù)收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前(qián)北(běi)京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当(dāng)向交易当事(shì)人出具(jù)收费清(qīng)单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由(yóu)当(dāng)事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市(shì)场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关(guān)违(wéi)法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是(shì)否意味着(zhe)，未来(lái)豪(háo)宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各(gè)黄山山体主要由什么岩石构成城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同(tóng)税费(fèi)等都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的(de)专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过(guò)程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支付一(yī)半的(de)中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其(qí)视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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