饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来(lái)，部分房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大(dà)伟(wěi)称，随(s五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力uí)着城市发展，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市二手(shǒu)房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例(lì)超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地(dì)产市场管(guǎn)理和(hé)调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业关注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率(lǜ)计(jì)算(s五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力uàn)，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知(zhī)》（971号(hào)文），其中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的(de)2014年更(gèng)新(xīn)后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实(shí)际收(shōu)取费用(yòng)过(guò)程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合(hé)标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确(què)服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事(shì)五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入(rù)国家企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究(jiū)总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房(fáng)产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位(wèi)，在(zài)原先经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的(de)透(tòu)明度，也(yě)有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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