饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分(fēn)房地(dì)产经(jīng)纪机构存(cún)在利用(yòn北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？g)房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等(děng)问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低(dī)的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服(fú)务(wù)事(shì)项并未(wèi)明(míng)码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为及其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行规范(fàn)和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简政放权(quán)”的(de)精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部(bù)门(mén)当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即(jí)可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构在具(jù)体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经(jīng)营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？示服务(wù)项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多(duō)房(fáng)源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行业的(de)专(zhuān)业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪服务收费(fèi)的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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