万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了(le)收回钱(qián)款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业(yè)主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是(shì)债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法院提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申请不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的(de)国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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