饱受争议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关于规范房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客源优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担(dān)，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机(jī)构在实(shí)际收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标(biāo)价即可。如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门(mén)将(jiāng)会同市(shì)场监(jiān)管等(děng)部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信(xìn)息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费(fèi)过(guò)高如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉的(de)经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的(de)影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其(qí)中的(de)细则(zé)，还(hái)需要(yào)看各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研(yán)究院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的(de)二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分(fēn)购(gòu)房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而(ér)会出(chū)现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁(jià)给下家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实(shí)际上(shàng)相当(dāng)于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提(tí)出严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利于(yú)房价(jià)的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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