近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告202什么是等量关系式，什么是等量关系四年级2 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定什么是等量关系式，什么是等量关系四年级收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二什么是等量关系式，什么是等量关系四年级(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的(de)分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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