OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西大厦(shà)的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的(de)事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高的产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流(liú)没(méi)有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得(dé)这么(me)急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不(bù)受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相(xiāng)关事(shì)项(xiàng)进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第(dì)一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通和(hé)核实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同步启动了(le)应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意(yì)向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一(yī)直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目(mù)前市场情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一(yī)些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦(shà)多是(shì)两千多(duō)平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们(men)在资源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些(xiē)都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经历中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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