文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的工程建设谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还(shè)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才(cái)开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违(wéi)约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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