万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回(huí)本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格g>今年年(nián)初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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