导读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到(dào)中国(guó)存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生(shēng)活(huó)带来(lái)了(le)很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗)地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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